Réduction d’impôt « Duflot-Pinel »
L’Administration prend acte de différents aménagements de la réduction d'impôt « Duflot-Pinel » et précise sa position et son interprétation.
La réduction d’impôt sur le revenu « Duflot », instituée par la loi de finances pour 2013 en remplacement du dispositif Scellier, accorde un avantage fiscal aux contribuables investisseurs qui s’engagent :
à louer nu à usage d’habitation principale un logement répondant à un certain niveau de performance énergétique,
à une personne physique (n’appartenant pas à leur foyer fiscal et n’étant ni un de leurs descendants ou ascendants) répondant à certaines conditions de ressources,
pendant une durée minimale en appliquant un loyer plafonné,
les conditions de ressources et les plafonds de loyer étant fixés au regard de la localisation de l’immeuble et du caractère plus ou moins tendu du marché immobilier sur le périmètre géographique ainsi défini (CGI, art. 199 novovicies).
Cette réduction d’impôt a été aménagée à de nombreuse reprises, plus précisément dernièrement :
par le renforcement des exigences de performance énergétique des logements éligibles au dispositif « Duflot- Pinel », en considération du durcissement des normes de construction et des exigences de transition écologique ;
par les évolutions du zonage et de classement des communes (A bis/A/B1/B2/C ; CGI, ann. III, art. 2 duodecies ; CCH, art. R. 304-1). Deux arrêtés, respectivement du 2 octobre 2023 et du 5 juillet 2024, ont en dernier lieu mis à jour cette classification (A. n° TREL2325101A, 2 oct. 2023 : JO 3 oct. 2023 ; A. n° TREL2418376A, 5 juill. 2024 : JO 11 juill. 2024) ;
par la loi de finances pour 2021 qui a prorogé de 4 ans le régime, soit jusqu’au 31 décembre 2024. Dans le même temps, la loi a progressivement réduit les taux applicables à certains investissements réalisés en 2023 et 2024 et privilégié d’autres investissements grâce au maintien de taux non « rabotés » (CGI, art. 199 novovicies mod. par L. n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 168).
Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 22 août 2024, l’Administration prend acte de ces différents aménagements et précise sa position et son interprétation.
Champ d’application du dispositif « Duflot-Pinel » : la performance énergétique et le zonage des biens⚓
Date de réalisation de l’investissement - La réduction d’impôt s’applique aux seuls immeubles à usage de logement acquis à titre onéreux (directement ou via une société de personnes soumise à l’IR ou une SCPI) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 (CGI, art. 199 novovicies, I, A modifié).
L’Administration tient désormais compte de cette prorogation du délai d’investissement en procédant au changement des millésimes dans l’ensemble de ses développements.
Logements éligibles - Les investissement éligibles, qu’il s’agisse de biens acquis neufs, réhabilités ou transformés, construits ou à construire, doivent être à usage de logement. Cette notion s’entend des logements répondant à certaines conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité (le cas échéant après travaux). L’Administration met à jour sa doctrine en réponse à diverses évolutions d’ordre juridique :
il est désormais fait référence aux dispositions réglementaires recodifiées du Code de la construction et de l’habitation (BOI-IR-RICI-360-10, 22 août 2024, § 30 ; BOIIR- RICI-360-10-30, 22 août 2024, § 1). Ainsi, un logement est défini au regard « de l’article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) à l’article R. 192-4 du CCH ». En pratique, ce changement ne devrait pas modifier les pratiques actuelles, cette codification ayant été faite à droit constant ;
l’Administration développe les conditions d’éligibilité d’un logement en matière de performance énergétique (eco-conditionnalité) et de zonage, à la suite des évolutions législatives et réglementaires successives.
Performance énergétique globale du logement⚓
Pour être éligible, un logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale suffisant, fixé par décret et variant selon qu’il est neuf ou ancien et situé en métropole ou en outre-mer (CGI, art. 199 novovicies, II, et XII, 1° ; CGI, ann. III, art. 46 AZA octies-0 A pour la métropole ; CGI, ann. III, art. 46 AZA octies-0 AA, 1° à 3° pour l’outre-mer).
En pratique, les exigences de performance globale ont été renforcées à la suite du changement de normes portant principalement sur les investissements réalisés en métropole :
pour les bâtiments neufs : la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 ») est remplacée par la réglementation environnementale 2020 (« RE 2020 » ; D. n° 2021-1004, 29 juill. 2021 : JO 31 juill. 2021 ; A. n° LOGL2107359A, 4 août 2021 : JO 15 août 2021). Pour la « RT 2012 », l’Administration reprend, dans sa doctrine, les références modifiées du CCH en vigueur à la date de la recodification (CCH, art. R. 172-2 et R. 172-3). Elle ajoute par ailleurs une mention à la « RE 2020 » (CCH, art. R. 172-1 et s. dans sa version en vigueur à compter du 1er janvier 2022) et précise que les logements respectant les exigences de performance énergétique et environnementale prévues par la « RE 2020 » « justifient également du respect d’un niveau de performance énergétique globale suffisant » (BOI-IR-RICI-360-10-30, 22 août 2024, § 115). Ils sont donc éligibles au dispositif ;
pour les bâtiments anciens : les labels « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » et « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » sont remplacés par le label « BBC Rénovation Résidentiel 2024 » (A. n° TREL2306395A, 3 oct. 2023 : JO 12 oct. 2023). L’Administration procède de manière identique aux logements neufs, mettant à jour les références textuelles et précisant que les logements qui respectent les exigences de l’un des deux niveaux du label « BBC Rénovation Résidentiel 2024 » justifient également du respect d’un niveau de performance énergétique globale suffisant (BOI-IR-RICI-360-10-30, 22 août 2024, § 135).
Pour la justification du respect des exigences de performance globale que le contribuable doit pouvoir présenter sur demande, l’Administration renvoie expressément aux documents prévus par les textes dédiés à ces normes ou labels récents (attestation « RE 2020 », certification) (BOIIR- RICI-360-10-30, 22 août 2024, § 125 et 145).
Zonage⚓
La réduction d’impôt est subordonnée au respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire, révisés annuellement (V. pour les montants 2024 : BOI-BAREME- 000017, 11 mars 2024, § 150, 160, 270 et 280), ces montants sont fixés en considération de la zone dans laquelle le logement est donné en location et du déséquilibre existant entre l’offre et la demande de logements sur le périmètre (CCH, art. D. 304-1 ; A. n° ETLL1417102A, 1er août 2014, modifié).
En raison de l’évolution récente du zonage administratif et des changements qui sont survenus pour plusieurs centaines de communes (A. n° TREL2418376A, 5 juill. 2024 : JO 11 juill. 2024 ; Min. Trans. éco., communiqué, 11 juill. 2024), y compris s’agissant d’un premier classement, l’Administration précise les effets de ces changements sur la date à laquelle doit être déterminé le zonage (BOI-RES-IR-000159, 22 août 2024).
Classiquement, le zonage applicable pour l’appréciation des plafonds de loyer correspond à celui de la date de réalisation de l’investissement (BOI-IR-RICI-360-20-30, 10 mai 2019, § 10). Dans la mise à jour du 22 août 2024, l’Administration fait référence à la date de conclusion du bail ou de son renouvellement (BOI-IR-RICI-360-20-30, 22 août 2024, § 10), tout en ajoutant que le zonage applicable pour l’appréciation des plafonds de loyer correspond à celui de la date de réalisation de l’investissement (BOI-IR-RICI-360-20-30, 10 mai 2019, § 23). Elle réserve par ailleurs l’hypothèse d’un changement de zonage de la commune du lieu de situation de l’immeuble durant la période de l’investissement (BOI-IR-RICI-360-20-30, 10 mai 2019, § 29).
Pour les plafonds de ressources, la date à retenir est celle de la conclusion du bail.
Dans la mise à jour BOFiP, l’Administration prend soin de mentionner quelle version de l’annexe I de l’arrêté de 2014 est applicable, pour chaque période d’investissement (BOI-IR-RICI-360-20-30, 22 août 2024, § 28).
Un rescrit complète cette mise à jour et tire les conséquences de l’évolution du zonage d’une commune dans deux hypothèses :
le premier classement d’une commune : seuls les investissements réalisés à compter de la date d’entrée en vigueur du classement modifié peuvent bénéficier de l’aide fiscale, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Ce qui conduit, à notre sens, à exclure du bénéfice du dispositif les investissements réalisés antérieurement, alors même que les plafonds de loyers et de ressources seraient respectés après la modification de classement, y compris dans le cadre d’un nouveau contrat de location (toutes autres conditions étant également remplies) ;
le changement de zone d’une commune : dans cette hypothèse, l’Administration précise que les plafonds de loyers à retenir sont ceux qui résultent « du classement de la commune de situation du logement fixé par l’arrêté en vigueur à la date de conclusion ou de renouvellement du bail ». Les plafonds de ressources des locataires à retenir sont ceux qui résultent du classement de la commune de situation du logement fixé par l’arrêté en vigueur à la date de conclusion du bail (BOI-RES-IR-000159, 22 août 2024).
Réduction progressive des taux, sauf exception⚓
Investissements concernés - L’Administration introduit dans ses commentaires les conséquences du coup de rabot sur les taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, pour la période de location initiale (BOI-IR-RICI-360-30, 22 août 2024, § 5, § 211 pour la métropole, § 223 pour l’outre-mer) comme pour la période en renouvellement (BOI-IR-RICI- 360-60, 22 août 2024, § 40).
Elle développe par ailleurs les cas dans lesquels la loi de finances pour 2021 a exclu le coup de rabot, à savoir les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023 :
dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ;
ou dans un logement respectant un niveau de qualité supérieur à la réglementation (BOI-IR-RICI-360-30-10, 22 août 2024, § 205, 210 et s.).
Cas particulier des QPV - Pour les investissements dans un QPV, l’Administration reprend les dispositions législatives, précise la liste de QPV visée en fonction de la date de réalisation de l’investissement, à la suite de sa mise à jour depuis le 1er janvier 2024 (D. n° 2023-1314, 28 déc. 2023 : JO 29 déc. 2023 ; Secr. État citoyenneté et ville, dossier de presse, 29 déc. 2023).
En outre, l’Administration précise, de manière inédite à notre connaissance, comment déterminer le lieu de situation d’un bâtiment au sein d’un QPV : il convient que celui-ci ait au moins une entrée disposant d’une adresse postale sur le territoire du QPV (BOI-IR-RICI-360-30-10, 22 août 2024, § 213-5 et 225). La présence d’une autre entrée (hors QPV) est sans effet dès lors que « les logements du bâtiment so[ie]nt librement accessibles par au moins une entrée constituant une adresse postale située dans le territoire du QPV ».
Logements présentant un niveau élevé de performance énergétique - En matière de performance énergétique et de niveau de qualité d’usage et de confort des logements, l’Administration se réfère aux critères qui ont d’ores et déjà été déterminés par voie réglementaire (D. n° 2022-384, 17 mars 2022 : JO 18 mars 2022).
Pour les ouvertures sur l’extérieur (D. n° 2022-384, 17 mars 2022, art. 3, 3°), elle précise que :
les fenêtres sur toitures, de type « velux », ne sont pas prises en compte ;
les ouvertures sur l’extérieur sur deux façades partageant la même arête verticale respectent l’exigence réglementaire.
Sur le niveau d’usage et de confort, elle ajoute que le respect de ces caractéristiques s’apprécie de manière continue et effective durant toute la période d’engagement de location (BOI-IR-RICI-360-30-10, 22 août 2024, § 217).
L’Administration complète ses commentaires en précisant les justificatifs que l’investisseur doit tenir à sa disposition pour acter du respect de ces niveaux de performance et d’usage supérieurs aux exigences réglementaires (V. BOI-IR-RICI-360-30-10, 22 août 2024, § 218).